房產作為不動產，兼具使用屬性和價值屬性。因房產的價格普遍較高，通過收送房產實現利益輸送逐漸成為賄賂犯罪的常見手段。筆者結合實踐，對涉房賄賂認定的若干情形作以下辨析。
一、直接收受房產情形
受賄人直接收受行賄人所送房產，無論該房產是否辦理過戶手續，只要受賄人或其指定的人實際占有該房產，根據刑法實質判斷的標準，即構成受賄既遂。受賄數額一般按交付房產或者達成合意時該房產對應的市場價予以認定，對房產作為犯罪所得予以追繳。
案例：國家工作人員張某利用分管信息系統采購事項的職務便利，幫助某軟件公司成功承接本單位的研發項目，該軟件公司法定代表人甲為感謝張某的幫助，將自己名下的一套房產送予張某，并交付了鑰匙，但雙方沒有辦理房產過戶手續。張某收下鑰匙后，交給其子入住多年。直至案發，甲沒有再過問該房產。法院判決認定張某收受甲所送房產既遂，受賄數額為交付鑰匙時該房產的市場價400余萬元，并依法追繳該房產。
分析：案例中行受賄雙方主觀認識一致，均供認賄送的犯罪對象是房產；客觀上張某已經實際占有該房產，獲取了甲所送利益，雙方實現了權錢交易。雖然房產沒有在相關部門辦理過戶登記，不具備物權轉讓的民事法律關系生效要件，但并不影響受賄人實際享有該利益，在遵循實質判斷的刑事法律關系中，穿透行受賄雙方掩蓋犯罪的手段，張某已構成受賄既遂，受賄數額為既遂時該房產對應的市場價格。關于犯罪所得房產的處置，根據刑法第六十四條規定，犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠。如房產有增值，增值部分將作為犯罪孳息一并予以追繳。
二、代為支付購房款情形
受賄人擬購買房產，行賄人代為支付全部或部分購房款，應當將代為支付的購房款認定為受賄數額。在追繳違法所得時，應當將代為支付的購房款、該部分購房款對應房產份額的增值部分一并予以追繳。
案例：國家工作人員李某看中一套價值1000萬元的二手房，欲出資購買。行賄人乙得知后，表示愿意“贊助”200萬元，以感謝李某在相關事項上的幫助，李某同意。支付購房款時，乙按照李某的要求將200萬元存入賣房人賬戶。法院判決認定李某受賄200萬元既遂，同時，根據價格認定部門的測算，案發時該房產市場價為1500萬元，法院將增值的500萬元中20%部分，即100萬元作為李某受賄犯罪孳息，與受賄所得200萬元一并予以追繳。
分析：行賄人支付購房款的行為，實際上是按照受賄人要求，直接將行賄款用于代為支付購房款，雙方行受賄的對象是貨幣，代為支付的購房款一旦匯入賣房人賬戶，受賄犯罪即為既遂。需要說明的是，在追繳違法所得時，不僅要收繳行賄人代為支付的購房款，對代為支付的購房款所對應房產份額的增值部分也應當作為犯罪孳息一并追繳。
三、涉案房產存在按揭貸款情形
受賄對象涉及按揭貸款房產的，通常相對復雜，一般分為三種情形：第一種情形，行受賄雙方達成收受行賄人名下房產的合意，根據主客觀相一致原則，雙方交付房產時犯罪既遂，受賄數額為交付時該房產的市場價。雖然行賄人承擔了后續的還貸義務，但是鑒于受賄犯罪已經既遂，無論受賄人對行賄人還貸行為是否知情，一般都不影響受賄數額的認定，并將行賄人支付的貸款利息認定為行賄犯罪成本。第二種情形，受賄人購買房產，在支付首付款并辦理按揭貸款后，由行賄人逐月代為還款，如果行受賄雙方約定由行賄人承擔全部還貸義務的，鑒于尚未支付的利息具有不確定性，一般將貸款本金和已支付的利息認定為受賄數額，對尚未支付的部分按未遂處理；如果行受賄雙方并未明確約定由行賄人承擔全部還貸義務的，一般將行賄人實際支付的還款本金和利息認定為受賄數額。第三種情形，受賄人收受存在按揭貸款的房產或本人購買房產并辦理按揭貸款，由行賄人代為支付首付款，受賄人承擔后續還貸義務的，受賄數額即為行賄人支付的首付款，認定思路與前述第二部分代為支付購房款情形一致。
案例：國家工作人員王某系某市財政局局長，利用職權幫助在商業銀行任職的侄子丙攬儲。丙為感謝王某，表示準備以自己名義購買一套400萬元的商品房送予王某。王某同意，同時，考慮兩人系親屬關系，便給予丙100萬元用于購房。后丙將該100萬元用于支付購房首付款，自行辦理剩余300萬元購房款的按揭貸款，并逐月歸還本息。王某自購房起直至交付入住，未曾過問剩余房款支付情況。至案發，丙已將房貸還清，除償還貸款本金300萬元外，另支付貸款利息50萬元。法院判決認定王某收受房產一套，扣除王某自己支付的100萬元，受賄數額為300萬元。
分析：丙將房產交付給王某的客觀行為，與二人權錢交易的主觀認識是一致的，即行受賄對象是該套房產，所以受賄數額應當是收受時該房產的市場價。如果案發時行賄人已經將按揭貸款還清，雖然連本帶息還貸金額高出彼時房產的價格，也不影響受賄數額的認定，超出房產價格支付的貸款利息應當認定為行賄犯罪成本。因此，王某主觀上是收受價值400萬元房產的認知，對丙通過辦理按揭貸款完成行賄行為不知情，根據主客觀相一致原則，應當認定王某受賄對象是該套房產，同時扣除王某支付的100萬元。
四、假借“炒房獲利”實為受賄情形
受賄人向請托人房地產開發商提出購買其開發建設的房產，但雙方未簽訂購房合同，受賄人未支付定金或購房款。開發商為感謝受賄人，“幫助”受賄人以高價向他人出售，繼而將獲取的差價，即所謂的“炒房獲利”送予受賄人。這種不承擔任何投資經營風險，只享受收益的行為，不是正常的投資經營行為，本質上屬于權錢交易的受賄犯罪。
案例：國家工作人員劉某系某區規劃局局長，曾為某房地產公司調整樓盤規劃設計提供幫助。后劉某口頭向該房地產公司負責人丁提出購買其一套房產，但未簽訂購房合同，也未支付定金或購房款。之后一年半時間內，丁多次提醒劉某付款，劉某均以過段時間就支付為借口拖延。丁覺察出劉某并不想真正出錢購房，于是向劉某建議，稱該房產已經漲價，可以出售給他人，將增值部分作為“炒房獲利”歸劉某所有，劉某同意。后該房地產公司將該套房產出售給他人，售價比劉某口頭預訂時高出150萬元。丁將150萬元送給劉某。法院判決認定劉某收受150萬元行為構成受賄罪。
分析：從交易過程看，該套房產一直登記在房地產公司名下，并沒有被出售給受賄人，且后期仍作為“一手房”出售給他人，購房合同雙方系房地產公司和真實購房人，購房人將購房款匯入的是房地產公司賬戶，全部購房款包含利潤均應當歸屬于房地產公司。行賄人利用房價上漲行情，將延期銷售后公司多賺取的利潤讓渡給受賄人，本質上屬于為感謝幫助而輸送利益。
五、收受“房號”轉賣獲利情形
受賄人利用職務上的便利為房地產開發商謀取利益，通過該房地產開發商獲取“房號”并進行轉賣取得實際利益的，構成受賄犯罪。雖然獲取的“房號”屬于商業機會，本身不能認定為受賄數額，但行受賄雙方對通過轉賣“房號”能取得實際利益是有概括性認知的。
案例：國家工作人員趙某系某區房產局工作人員，利用職務便利為某房地產開發商戊在備案等事項上提供幫助，換取戊所送的樓盤“房號”，再以轉賣“房號”的方式獲利50萬元。法院判決認定趙某構成受賄罪，受賄數額為趙某轉賣獲利的50萬元。
分析：“房號”不是商品，本身沒有價格，但是能夠為購房人帶來購買優質商品房、限價房的機會，所以在購房人眼里就產生了交換價值。開發商通過違規操作，將個別房源內定，不經過公證處“搖號”，直接將“房號”送予國家工作人員，國家工作人員再將該“房號”轉賣獲利的行為，應當認定為受賄，受賄數額是轉賣獲利數額。獲取的“房號”不同于一般的商業機會，一是開發商提供“房號”后，國家工作人員無需實際經營管理即可賺取差價、獲取收益；二是轉賣“房號”在短期內獲利的可能性極大，即使未賣出，也可以自用或者放棄，均不存在財產損失風險，因此“房號”屬于可期待可確定的利益，行受賄雙方對此主觀明知，賄送的是“房號”對應的財產性利益。案例中，戊為感謝趙某幫助，將“房號”送予趙某，實質是向其輸送“房號”背后的財產性利益，應當認定戊是行賄人，趙某將“房號”賣出的價格為受賄數額。（江蘇省南京市紀委監委 李輝）